不動産業者は、買取した基本的に不動産に手を加えて、例えば、土地の場合は造成工事や水道工事を行ったり、中古住宅や中古マンションであればリフォームやリノベーション工事を行って再販売します。
では、不動産業者が買取（買取査定）をする場合、なぜ相場（仲介査定金額）よりも価格が安いのでしょうか？その原因は、以下の通りです。
端的に表現すると、不動産業者が販売するからと言って相場以上で売れるわけではない。
からです。
不動産業者は、まず再販売する際の金額設定をします。そこから、買取するのに必要な費用、商品化するのに必要な費用、買取後の維持にかかる費用、買取再販による利益を除いた金額が基本的な買取金額となります。
 

不動産業者が買取から再販までに想定している費用の内訳はおおまかに記載すると以下の費用となります。
①買取した不動産の登記費用
居住用としてエンドユーザーさんが購入した場合に受けられる減税はありませんので高くなります。
②買取した不動産の不動産取得税。
こちらも、居住用としてエンドユーザーさんが購入した場合に適用される減免はありません。
③土地の場合：造成工事費用、側溝等工事費用、道路工事費用、水道工事費用、公共下水道等排水工事費用。（多区画の土地の場合はこの費用のウェイトが大きいです。この工事費用だけで1,000万円を超えるケースはよくあります。）
④土地の場合：分筆費用、建築許可費用、開発許可費用
⑤土地の場合：現況で買取する場合は、建物の解体費、滅失登記費用。
⑥中古住宅・中古マンションの場合：リフォーム工事、リノベーション工事の費用。
（規模や内容によりますが弊社では300万～800万円の工事が多いです。）
⑦中古住宅・中古マンションの場合：建物価格の消費税。不動産業者が再販売をする場合は建物に消費税が課税されます。10％の消費税はかなり重たいです・・・。土地には課税されません。
⑩金融機関の経費。借り入れで買取をする場合は、金利はもちろん手続き費用が発生します。
 

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まとめ

不動産業者による買取は、商品化して販売する際の販売価格からの逆算で算出されます。
利益やリスクに対する予備費も考慮しまた上記のような経費も必要となる為、仲介査定金額よりも買取査定金額は安くなってしまうのです。

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